Инструкция по проверке сметы перед подачей в банк

При оформлении строительного кредита, проектного финансирования или инвестиционного займа банки требуют от застройщика комплект достоверной проектной документации. Одним из ключевых документов выступает смета. Финансовая организация оценивает, насколько расчёты обоснованы, соответствует ли стоимость проекту и нет ли признаков завышения. Подача непроверенной или формально составленной сметы может привести к отказу в кредитовании или существенным задержкам в одобрении. Поэтому необходима предварительная проверка с учётом банковских требований.

Что проверяет банк в составе сметной документации

Банк не проводит глубокую техническую экспертизу, но уделяет внимание ключевым аспектам, которые влияют на финансовую модель проекта. Ниже перечислены основные параметры, по которым осуществляется проверка.

• Полнота сметы — отражены ли все виды работ, материалов и этапов строительства;
• Актуальность расценок — используются ли нормативы ФЕР/ТЕР последних редакций;
• Обоснованность стоимости — отсутствие явных завышений и дублирующих позиций;
• Прозрачность расчётов — логичная структура, наличие пояснений и разделов;
• Привязка к проектной документации — соответствие ТЗ, чертежам и проектным решениям;
• Наличие экспертного заключения — желательно наличие рецензии или независимой проверки;
• Возможность увязки с графиком платежей — смета должна быть разбита на этапы или стадии.

Как подготовить смету к подаче в банк

Перед отправкой сметы в банк рекомендуется провести внутреннюю проверку или заказать вневедомственную экспертизу. Также необходимо привести документы в единый формат, подготовить пояснительную записку и при необходимости — пояснение по индексации и отклонениям. Ниже представлен краткий алгоритм подготовки.

• Проверить соответствие сметы проектной документации и договорным условиям;
• Сопоставить итоговую стоимость с финансовой моделью проекта;
• Проверить индексы, коэффициенты и нормативные источники на актуальность;
• Оформить пояснительную записку к смете с расшифровкой ключевых затрат;
• Получить экспертное заключение или внутренний аудит расчётов;
• Разбить смету по этапам — в логике графика финансирования и освоения средств.

Практический пример

Застройщик из Липецкой области готовил документы для получения проектного финансирования на строительство многоквартирного жилого дома. Первая версия сметы была составлена без пояснительной записки и содержала устаревшие расценки. Банк вернул документы с рекомендацией пройти независимую проверку. После получения рецензии с выводом о достоверности сметной стоимости, актуализации нормативной базы и включения этапности финансирования, пакет документов был одобрен, и финансирование открыто в полном объёме.